李정부 '이주비 대출 규제', 법적 쟁점 들여다보니[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 정부가 지난달 27일 발표한 고강도 금융규제는 재건축·재개발 정비사업의 핵심 단계인 ‘이주 절차’에 직접적인 법적 파장을 일으키고 있다. 특히 이주 과정에서 조합원이 금융기관으로부터 기존 주택을 담보로 대출받는 기본 이주비, 그리고 시공사의 보증을 통해 마련하는 추가 이주비 모두가 제약을 받게 되면서 도시정비사업 전반이 좌초될 위기에 놓여 있다.

서울 용산구 한남동 재개발 구역 모습.(사진=뉴스1)

기본 이주비는 조합원이 자신의 기존 주택을 담보로 금융기관으로부터 집단 대출을 받는 구조다. 이는 도시정비법상 ‘정비사업에 따른 정상적인 이주 절차’에 해당하며 실질적으로는 도시정비의 공익적 목적을 위한 행정절차의 일환이다.

그러나 정부는 이 대출을 주택담보대출로 분류하고 수도권 전 지역에 일괄적으로 6억 원 상한을 적용했다. 이로 인해 고가 주택 보유 조합원의 경우 이주 자체가 사실상 불가능한 상황에 처하면서 헌법 제14조의 거주이전의 자유, 제23조의 재산권 행사, 과잉금지 원칙위반이라는 법적 쟁점이 제기되고 있다. 일부 조합에서는 행정소송이나 헌법소원 제기까지 검토 중이다.

기본 이주비로 부족한 금액을 충당하기 위해 조합은 시공사의 보증을 통해 금융기관에서 ‘추가 이주비’를 조달받는다. 이때 시공사는 ‘보증인’으로서 조합의 대출에 책임을 지며 금융기관은 이를 근거로 자금을 집행한다.

문제는 비용이다. 추가 이주비는 보통 기본 이주비보다 금리가 연 1~2%포인트 이상 높으며, 이자 부담은 고스란히 조합원에게 전가된다.

담보가치가 높은 조합원은 충분한 이주비를 확보할 수 있지만 동일 평형이라도 담보가치가 낮은 조합원은 대출이 어려워 이주에 제약을 받는 문제도 있다. 이는 도시정비법에 규정된 조합원 간 형평의 원칙을 침해할 여지가 있으며 추후 분담금 정산 시 형평성 논란이 제기될 수 있다.

과거 판례에서도 조합원 간 차별적 부담이 발생할 경우 조합총회 결의가 무효로 판단된 사례가 다수 존재한다. 따라서 이주비 대출 방식 및 추가 이주비 지원은 조합 정관에 명문화하고 개별 조합원에게 명확히 고지·동의받는 절차가 필수적이다.

김예림 변호사.

이주비는 단순한 사적 금융거래가 아니라, 공익적 도시정비사업의 일환으로 제공되는 제도적 지원이다. 현재처럼 이를 획일적 금융규제로 제한하는 것은 법적 안정성과 행정 목적 모두를 훼손하는 결과를 초래한다.

정비사업은 주민의 주거권을 포함한 삶의 질을 개선하는 공익사업이며 이주 단계는 그 시작점이다. 정부의 일률적 대출 규제와 법제도의 모순은 결국 조합원에게 불합리한 피해를 안길 수 있으므로 현실에 맞는 법적 해석과 입법적 정비가 병행돼야 한다.