수백억 부동산 매매했는데 대출이 안 나온다면[똑똑한부동산]

[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 부동산 매매를 할 때 매매대금은 적게는 수백만원부터 많게는 수백억원까지 정해진다. 매매대금이 상당히 거액이기 때문에 매수인 입장에서는 대출 등으로 일부 조달하는 경우가 대부분이다.

서울 시내 은행 대출 창구모습. (사진=연합뉴스)

다만 대출로 매매대금을 조달하고자 했지만 갑자기 경제적 사정 등의 변동으로 대출이 이뤄지지 않는 경우가 문제다. 매도인과 매수인 사이에 이미 매매계약이 체결됐기 때문에 특별한 사정이 없으면 당사자는 매매계약에 따른 의무를 이행해야 한다.

매도인은 매수인에게 매매대금을 지급받음과 동시에 매매목적물의 소유권을 넘겨줘야 하고, 매수인은 정해진 날짜에 매매대금을 지급해야 한다. 통상 매매대금은 체결 체결시에 지급하는 계약금, 계약금과 잔금 사이에 지급하는 중도금, 소유권 이전시 지급하는 잔금으로 나눠볼 수 있다. 매매대금이 크지 않은 경우에는 중도금 지급절차를 생략하고 계약금과 잔금만으로 매매대금을 나눠 지급하기도 한다.

그런데 매매계약 체결시 예상과 달리 대출이 이뤄지지 않아 매수인이 정해진 날짜에 매매대금을 지급하지 못하게 되면 매수인이 매매계약에 따른 약속을 지키지 않은 것이 된다. 이때 통상적으로 계약금 상당액을 손해배상액으로 정하기 때문에 매도인은 매매대금을 정해진 날짜에 지급받지 못하면 계약금을 몰취하고 매매계약을 해제할 수 있다.

다만 이때에도 단순히 매수인에게 계약금을 몰취하고 매매계약을 해제하겠다는 통지만 해서는 매매계약 해제가 유효하게 이뤄지지 않을 수 있어 주의해야 한다.

매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 정하고 매수인이 중도금을 지급하지 못한 경우라면 매도인은 일정 기간 정해 매수인에게 중도금을 지급하도록 요구하고 그 기간 내에도 매수인이 중도금을 지급하지 않으면 매매계약을 해제하겠다는 의사를 표시함으로써 매매계약을 손쉽게 해제할 수 있다.

그러나 매수인이 잔금을 지급하지 못한 경우에는 매도인이 매매계약을 해제하려는 경우 그 절차가 복잡하다. 매도인은 매수인이 잔금을 지급함과 동시에 매매목적물을 매수인에게 인도하고 그 소유권이전까지 완료해야 한다. 이때 소유권이전은 근저당권 등이 매매목적물에 설정돼 있다면 이런 권리제한등기까지 모두 말소한 후에 이루어져야 한다. 매도인이 이와 같은 의무를 이행하지 않는다면 매수인은 마찬가지로 매도인에게 잔금 지급을 거절할 수 있는 정당한 권리가 생긴다.

이 경우 매수인은 매매계약에 따른 의무를 이행하지 않은 것으로 되지 않는다. 결국 매도인은 매매목적물을 즉시 인도할 수 있는 상태이고, 소유권이전에 필요한 모든 서류 등을 준비하여 언제든지 매수인이 잔금을 지급하면 교부할 수 있다는 점을 증빙해 매수인에게 이를 통지해야 한다. 이 경우 법적으로 매도인이 이행에 준하는 이행제공을 한 것으로 봐 매수인이 잔금을 지급하지 않으면 매도인이 매수인의 매매계약에 따른 의무불이행을 이유로 매매계약을 해제할 수 있게 된다.

매매계약을 둘러싼 분쟁을 없애려면 매매계약을 체결할 때부터 분쟁의 소지가 있는 사항은 당사자 사이에 명확히 정하는 것이 바람직하다. 예를 들어 매수인이 대출로 매매대금을 조달하려는 경우 매수인 입장에서는 대출이 되지 않으면 매매계약을 해제하고 계약금을 돌려받는 것으로 별도 약정하는 것이 유리하고, 매도인 입장에서는 대출 실행 여부와 무관하게 매수인이 정해진 일자에 매매대금을 지급하지 않으면 매도인이 계약금을 몰취하고 매매계약을 해제할 수 있다는 점을 매매계약서에 명시하는 것이 좋다.

간혹 매수인은 대출이 실행되지 않아 매매대금을 지급하지 못한 사안에서 매도인도 대출로 매매대금을 조달하려는 사항을 알고 있었기 때문에 매도인이 계약금을 몰취하지 못한다는 주장을 할 수 있다. 그러나 이 경우 매도인이 대출을 알선하기로 했다거나 특별히 이에 관한 약정이 매매계약서에 존재하지 않는 한 매수인의 사정으로 매매계약이 파기된 것이므로 매수인의 매매계약 취소나 해제를 인정하지 않는 것이 대다수 법원의 입장이다.

김예림 법무법인 심목 대표 변호사.