외국인 보유주택 10만가구 '훌쩍'…임대시 이것 따져봐야[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 국토교통부 통계자료에 따르면 2024년 말 기준으로 외국인이 소유한 주택이 10만261가구로 집계됐다. 이는 전체 주택의 0.52% 수준이다. 점차 임대인이 외국인인 사례가 늘어나고 있다.

서울 강서구 화곡동 일대 빌라 다세대 주택가 모습. (사진=연합뉴스)

임대인이 외국인인 경우 임대차 계약을 체결하고 유지하는 과정에서 임대인과 임차인 사이의 소통이 원활하지 않을 수 있다. 특히 국내에 거주하고 있지 않은 외국인이라면 임대차계약을 체결할 때부터 주의해야 할 점이 많다.

임대인과 임차인이 직접 만나 임대차계약을 체결하는 경우라면, 임차인은 부동산등기부상의 소유자와 임대차계약을 체결하는 당사자인 임대인이 서로 일치하는지 여부를 확인해야 한다. 임대차 계약을 체결하는 당일에 부동산등기부를 발급받아 이를 기준으로 소유자를 확정하고, 외국인인 임대인으로부터 신원을 확인할 수 있는 여권이나 외국인등록증 내지 외국인 신분증을 확인해야 한다. 다만 여권이나 외국인등록증에 비해 외국인 신분증은 위조 가능성이 높아 주의해야 한다.

만약 임대인이 국내에 거주하고 있지 않아 임대차계약 체결권한을 국내에 거주하고 있는 제3자에게 위임한 상황이라면, 반드시 위임장과 임대인의 신분을 증명할 수 있는 서류를 확인해 제3자의 대리권한 여부를 확인해야 한다. 임대인의 신분을 증명하는 서류의 경우에는 아포스티유 공증까지 완료하는 것이 좋다. 또, 이후 임대차기간 중 임대차목적물에 하자가 발생하는 등 문제가 발생하면 이를 해결할 수 있는 장치가 마련돼 있는지도 따져봐야 한다.

또 최근 전세계약의 경우 전세보증금을 대부분 저리의 전세자금대출을 통해 조달하는 임차인이 많고, 전세사기 문제가 불거지면서 전세보증보험에 가입하려는 경우가 대부분이다. 특히 해외에 거주하는 외국인 임대인의 경우 임대차계약 종료시 임대차보증금을 반환받는 것이 국내에 거주하는 내국인 임대인에 비해 훨씬 어려울 것으로 예상되기 때문에 임차인 입장에서는 전세보증보험에 가입해야 할 필요성이 더욱 높아지게 된다.

마찬가지로 임대인이 외국인인 경우 금융기관이나 보증보험회사에서도 임대차보증금 미반환 위험이 크다고 생각해서, 임대인이 내국인인 경우에 비해 전세담보대출이나 전세보증보험가입 요건을 까다롭게 정하고 잇다.

김예림 변호사.

외국인이 일정 비자를 소지하며 국내에 거주하고 있어야 전세자금대출이나 전세보증보험가입을 허용하고 있기 때문에 전세자금대출이나 전세보증보험가입이 필요하다면 그 요건에 해당하는지 여부를 미리 확인해야 한다. 임대차계약을 작성할 때 특약사항에 전세자금대출이나 전세보증보험가입에 관해 임대인이 협조해야 하고, 만약 임대인의 사정으로 전세자금대출이나 전세보증보험가입이 거절되면 임대차계약을 해제하고 계약금을 돌려받는 것으로 기재하면 좋다.