'쾌속 재건축' 목동6단지…'조합 직접설립' 뭐길래[똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 최근 목동6단지 재건축 조합이 설립됐다. 목동 재건축 단지들 중 가장 빠른 속도다. 통상 재건축 조합을 설립하려면 재건축 구역이 지정된 후 토지 등 소유자 과반수 이상의 동의를 얻어 추진위원회를 설립해야 한다. 추진위원회는 조합 설립을 위한 준비단체로 보면 된다. 최소한의 협력업체를 선정해 조합 설립 동의서를 걷고 조합 설립 총회를 개최한다.

서울 양천구 목동아파트 6단지의 모습.(사진=뉴시스)

그런데 목동6단지의 경우에는 조금 다르다. 추진위원회 설립절차 없이 곧바로 재건축 조합을 설립했다. 지난 2016년도에 도입된 공공지원 조합 직접 설립제도를 활용한 것이다. 정비사업구역 안의 토지 등 소유자의 과반수 이상이 동의하면 추진위원회 설립 없이 조합을 곧바로 설립할 수 있다. 추진위원회 설립절차를 생략하니 시간과 비용이 절감된다.

지자체별로 기준이 다르기는 하지만 일정한 토지 등 소유자 동의율을 충족하면 지자체로부터 초기 사업자금을 지원받는 것도 가능하다. 이때 경제적 지원뿐만 아니라 행정적인 지원도 받을 수 있기 때문에 조합 임원이 정비사업에 대한 전문성이 부족해 정비사업이 늦어지는 단점을 보완할 수 있다.

그러나 단점도 있다. 조합을 설립하기 위해서는 추진위원회 설립절차를 생략하는 대신 주민협의체를 구성해 조합 설립까지 업무를 담당한다. 이때 주민협의체 위원장은 추진위원회나 조합의 대표와 달리 토지등소유자가 선출하는 것이 아니다. 토지 등 소유자가 아닌 공공지원자, 변호사, 건축사, 도시계획기술사, 공무원 등의 전문가 중에서 공공지원자가 위촉한다. 임원의 비리 문제나 전문성 부족에 관한 문제는 줄어들겠지만, 아무래도 정비사업에 대한 애정이 적을 수밖에 없고 토지 등 소유자의 이해관계가 정비사업에 적극적으로 반영되기 어려울 수 있다.

또 ‘공공지원’이라는 단어에서 알 수 있듯 공공에서 경제적·행정적 지원을 하는 대신 그만큼 정비사업을 진행하면서 공공의 이익을 크게 고려할 수밖에 없다. 공공이 주도하는 것만 따라갈 것이 아니라 직접적인 이해관계가 얽혀 있는 토지 등 소유자의 경우 초기 사업단계부터 적극적으로 토지 등 소유자의 이익이 정비사업에 반영될 수 있도록 노력해야 한다. 자칫하면 공공의 이익에 너무 크게 초점이 맞춰져 토지 등 소유자의 이익이 상대적으로 줄어들 수 있다. 둘 사이 이익의 균형을 맞추는 것이 중요하다.

김예림 변호사.

목동6단지가 조합 직접 설립제도를 활용해 목동 재건축 단지 중 가장 빠른 속도로 재건축 사업을 진행하게 되면서, 조합 직접 설립제도에 관심을 갖는 사업지들이 늘어나고 있다. 사업추진방식마다 장점과 단점이 있으므로 잘 따져보고 사업지 특성에 맞는 사업추진방식을 선택해야 한다. 또 조합 직접 설립제도를 활용하는 경우에는 일반적인 정비사업절차와 다소 다를 수 있으므로, 이후 돌아가지 않으려면 꼼꼼히 절차적으로도 짚고 넘어가는 노력이 필요하다.