"40억 건물이니 걱정마세요"…'돌려막기' 전세사기[꼬리에 꼬리를 무는 사기]

[편집자 주] 서민들을 벼랑 끝으로 내모는 사기 범죄는 시간이 지날수록 지능화, 조직화, 대형화하고 있습니다. 특히 사기의 종류와 수법 등도 다양하면서 검(檢)·경(警)의 대응도 임계치에 다다를 정도로 심각한 상황에 처해있습니다. 이데일리는 사기 범죄에 대한 경각심 확대 차원에서 과거 사기 범죄 사건을 재조명하는 ‘꼬리에 꼬리를 무는 사기(꼬꼬사)’를 연재합니다. 사기 범죄의 유형과 수법 그리고 처벌에 이르는 스토리텔링을 통해 만약 발생할 수 있는 범죄를 예방하는데 도움이 되고자 합니다.

사진=챗GPT 달리

[이데일리 성주원 기자] 2021년 2월, 서울 관악구의 한 다가구주택 앞. E씨는 설렘 반 긴장 반으로 새 집 계약서에 도장을 찍었다. 임대차보증금 1억5000만원. 평생 모은 돈의 전부였다.

“걱정 마세요. 제가 임대인으로서 충분한 변제 능력이 있습니다.”

건물주 A씨의 말은 자신감으로 가득했다. E씨는 의심 없이 2021년 4월, 마지막 잔금 1억3500만원까지 송금했다. 하지만 그가 몰랐던 사실이 있었다. 이 건물에는 이미 12억원의 대출과 26억원의 선순위 전세보증금이 묶여 있었다는 것을.

자본금 제로, ‘돌려막기’로 시작된 임대사업

A씨가 이 건물을 손에 넣은 건 2020년 7월이었다. 매입가는 37억5000만원. 그런데 A씨는 자기 돈을 한 푼도 투자하지 않았다. 기존 건물주가 지고 있던 12억원의 대출(근저당권 최고액 15억6000만원)을 떠안고, 26억6000만원의 전세보증금 반환 의무도 고스란히 승계받았다.

결국 건물 소유권만 A씨 명의일 뿐, 실질적으로는 빚더미 위에 앉은 셈이었다. 그럼에도 A씨의 임대사업 전략은 단순했다. ‘새 임차인의 보증금으로 나가는 임차인의 보증금을 갚는다.’ 속칭 ‘돌려막기’였다.

“시세 40억이니까 안전해요”…거짓말의 연속

이런 위태로운 구조를 아는 사람은 A씨뿐이었다. 2021년 11월, M씨가 401호 계약을 위해 찾아왔을 때도 A씨는 태연했다.

“선순위 전세보증금은 13억원 정도고, 건물 시세가 40억원 이상이에요. 전혀 걱정 안 하셔도 됩니다.”

M씨는 안심하고 2억원을 송금했다. 그러나 실제 선순위 보증금은 28억2500만원. A씨는 15억원을 축소해서 말한 것이었다.

2022년 5월, O씨가 301호를 계약할 때는 더 대담했다.

“선순위는 12억원이고 임차인 순환이 잘 돼요. 보증금 걱정은 접으세요.”

실제 선순위 보증금은 25억9000만원. A씨의 입에서 나온 액수와 거의 14억원이나 차이 났다. O씨는 보증금 2억1000만원을 A씨에게 입금했다.

재계약의 함정…“경매 문제 다 해결됐어요”

이미 전세를 살고 있던 L씨의 상황은 더 안타까웠다. L씨는 2020년 5월부터 303호에 2억원을 걸고 살던 임차인이었다. 계약 만료일이 다가온 2022년 5월, A씨가 먼저 연락을 해왔다.

“강제경매 문제는 다 해결됐어요. 아무 문제없으니 재계약하세요.”

만약 이때 L씨가 계약을 종료했다면? A씨는 2억원을 즉시 돌려줘야 했다. 하지만 그럴 돈이 없었다. 그래서 거짓말로 L씨를 안심시켜 2년간 재계약을 유도했다. L씨는 보증금 2억원의 반환 기한이 2024년 7월로 미뤄지면서, A씨에게 ‘2억원을 2년 더 빌려준’ 셈이 됐다.

불법건축 단속에 무너진 돌려막기

2021년, 이 건물은 불법 건축물로 적발됐다. 신규 임차인을 구하기 어려워졌다. ‘돌려막기’ 구조가 작동하려면 끊임없이 새 임차인이 들어와야 하는데, 그 통로가 막힌 것이다.

돌려막기의 집은 결국 무너졌다. 피해자들이 보증금 반환을 요구했지만, A씨에게는 갚을 능력이 없었다. E씨의 1억5000만 원, L씨의 2억원, M씨의 2억원, O씨의 2억1000만원. 총 7억6000만원의 전세보증금이 공중에 붕 떴다.

법원 “징역 2년, 엄단 필요”

서울중앙지방법원 형사25단독 김지영 판사는 지난 8월 A씨에게 징역 2년을 선고했다.

김 판사는 “주거지 임대차보증금은 대다수 사람에게 가장 중요한 재산이자 의식주 생활과 직결되므로 관련 사기 범행은 엄단할 필요가 있다”며 “피해자들이 재산적 손해뿐 아니라 심각한 정신적 고통을 겪고 있고, 피해 대부분이 회복되지 않았다”고 지적했다.

A씨에게 범죄 전력이 없고 범행을 인정한 점은 참작됐지만, 피해 규모와 수법의 악의성을 고려해 실형을 면할 수 없었다.