"무주택자 내 집 마련 어쩌나"…'LTV 40%', 수도권 휩쓴다

[이데일리 이다원 기자] 내일(16일)부터 서울시 전역과 경기 과천·광명·성남·수원시 등 12개 지역이 규제지역으로 지정된다. 또 닷새 뒤인 20일부터는 해당 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 사실상 수도권 핵심 주거지가 모두 규제 아래 들어가게 된다.

서울의 한 주택 밀집 지역. (사진=연합뉴스)

정부는 15일 부동산관계장관회의를 통해 이같은 내용의 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표했다.

대책에 따르면 정부는 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 새롭게 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정한다. 경기도에서는 과천시, 광명시, 성남시 분당·수정·중원구, 수원시 영통·장안·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 대상이다.

이미 규제지역으로 지정돼 있는 강남·서초·송파·용산구는 기존 지정이 유지된다.

또한 오는 20일부터는 토지거래허가구역 범위도 서울 25개 전 자치구와 경기도 12개 지역으로 확대된다.

허가 대상은 아파트뿐 아니라 같은 단지 안에 아파트가 포함된 연립주택·다세대주택까지로 넓어졌다.

기존에는 강남 3구와 용산구의 아파트만 토지거래허가 대상이었으나, 이번 조치로 사실상 서울 전역의 주거용 토지 거래가 허가제로 전환된다.

정부는 최근 주택가격 상승률, 거래량 등 주요 주택시장 지표상 과열 또는 과열 우려가 나타나는 지역을 규제지역으로 추가한다고 설명했다.

대출·세제·청약 전방위 규제

조정대상지역·투기과열지구로 지정되면 대출·세제·청약 등 주택시장 전반의 진입 장벽이 높아진다. 우선 주택구매목적 주택담보인정비율(LTV)이 무주택자는 기존 70%에서 40%로 낮아지게 되고, 주택 보유자는 LTV 0%로 원칙적으로 대출이 불가능하다. 대출 한도는 최대 6억원까지다. 무주택자가 서울 등 규제지역 내 15억원짜리 주택을 매입할 때 주담대를 6억원까지만 받을 수 있게 되는 것이다.

또한 1주택자의 전세대출 한도는 2억원으로 제한되며, 보증비율은 80%로 축소된다. 또한 소유권 이전을 조건으로 한 전세대출은 전면 금지돼 ‘갭투자’(전세 끼고 매매)가 사실상 차단된다. 신용대출의 경우 1억원을 초과한 차주는 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다.

세제 부문에서는 조정대상지역 내 다주택자에 대한 취득세 중과가 유지된다. 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세율이 적용된다. 양도소득세도 다주택자 중과가 적용되며, 장기보유특별공제는 전면 배제된다. 단 이 경우 내년 5월까지 한시 유예한다. 또한 1세대 1주택 비과세 요건도 강화한다.

청약 제도는 조정대상지역 재당첨 제한 7년, 투기과열지구 10년이 적용되며 2년 이상 해당 지역에 거주한 사람에게 우선 공급된다. 민영주택은 가점제 적용비율을 지역별로 차등 적용한다. 지정 공고일 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 단지부터 적용될 예정이다.

또한 자금조달계획서와 입주계획 신고가 의무화하고 투기과열지구의 경우 여기에 증빙자료 제출 의무가 더해진다.

수도권 3년, 비수도권 3년에 달하는 전매제한은 규제지역 지정 공고일부터 즉시 적용된다. 다만 지정일 당시 이미 분양권을 보유한 당첨자나 분양권 매수자는 1회에 한해 전매가 허용된다. 수도권은 3년, 지방은 1년의 전매 제한 기간이 적용된다.

재건축·재개발 조합원 양도 제한…전매 즉시 적용

정비사업 규제도 늘어나, 도시정비법에 따라 규제지역으로 지정된 곳은 조합원 지위양도 제한, 재당첨 제한, 조합원당 주택공급 수 제한이 동시에 적용된다. 지정일 당시 이미 조합설립인가를 받은 재건축 구역과 관리처분인가를 받은 재개발 구역은 조합원 지위를 양도할 수 없다. 거래는 가능하지만, 매수인은 조합원 자격을 취득하지 못하고 현금청산 대상이 된다.

또한 지정일부터 분양대상자로 선정된 조합원이나 일반분양자는 5년간 다른 정비사업에서 조합원 분양 신청이 불가능하다. 새로 사업시행계획 인가를 신청하는 재건축 조합은 조합원당 공급 주택 수가 1주택으로 제한된다. 다만 ‘1+1’ 예외는 허용되며, 추가로 공급받는 주택은 전용 60㎡ 이하로 제한하고 이전고시 후 3년간 전매가 금지된다.

20일부터 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡를 초과하는 토지 거래 시 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 주거용 토지는 허가 후 2년간 실거주 의무가 부여되며, 매매·임대가 금지된다. 이를 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가가 취소될 수 있다.

이 경우 20일 이전에 계약을 체결했다면 허가 의무와 실거주 의무가 부과되지 않지만 20일 이후 계약을 체결할 경우 사전 허가를 받아야 효력이 인정된다.

국토부 관계자는 “이번 지정은 서울시장, 경기도지사 또는 국토부 장관이 기존에 지정한 토지거래허가구역과는 별도로 적용된다”고 말했다.