美 추가 금리인하 기대 쑥…국내 상업용부동산 온기 퍼질까

[이데일리 김성수 기자] 미국의 연내 추가 금리인하가 예상되지만, 국내 상업용부동산 시장에까지 온기가 미칠지는 ‘안갯속’이다.

한국은행이 환율 불안과 서울 집값 급등으로 통화정책 여력에 제약을 받는 만큼 미국 연방준비제도의 완화 기조에 빠르게 발맞추기 어려워서다.

한은, 대미무역·환율 불안에 금리인하 ‘발 묶여’

10일 미국 연방공개시장위원회(FOMC) 9월 회의록에 따르면 다수 연방준비제도(Fed·연준) 위원들은 연말까지 추가 금리 인하가 적절할 가능성이 높다고 판단했다.

(자료=미국 연방공개시장위원회(FOMC) 9월 회의록)

해당 의사록에는 “대부분 위원들이 올해 남은 기간 추가 완화가 적절하다고 판단했다”면서도 “연준 통화정책이 너무 많이 또는 너무 일찍 완화적으로 바뀌고 인플레이션이 계속 오를 경우 장기 물가상승률 기대치가 고정되지 않으면서 물가 안정이 더 어려워질 것”이라고 적혀있다.

이 회의록은 지난 8일(현지시간) 공개됐으며, 지난달 16~17일 열린 FOMC 회의에 대한 내용이다. 다음 FOMC는 오는 28~29일 열린다.

이처럼 연준이 완화 기조로 돌아섰지만 한은은 여기에 발맞추기가 어렵다. 최근 한·미 통상 협상 불확실성과 원·달러 환율 급등이 맞물리면서 대내외적으로 통화정책 여력에 제약을 받고 있어서다.

앞서 도널드 트럼프 미국 대통령은 한국에 3500억달러 규모 대미 선(先) 투자를 요구했다. 하지만 우리나라가 이 정도 규모의 투자를 실제 집행하면 외환보유액에 육박하는 자금이 해외로 빠져나가 원화 약세를 심화시킬 수 있다.

한국은행에 따르면 외환보유액은 지난 8월 기준 약 4163억달러다. 3500억달러는 외환보유액의 84%에 해당하는 금액이다.

최근 원·달러 환율은 1420원을 돌파했다. 서울외국환중개에 따르면 이날 원·달러 환율은 장중 한때 1423원까지 올라 지난 5월 14일(1421.3원) 이후 5개월 여만에 최고치를 기록했다. 오후 들어 하락세로 돌아서긴 했지만 여전히 1420원 이상에서 머물렀다.

정부는 대규모 대미 투자로 인한 외환시장 불안을 우려해 미국에 통화스와프 체결을 제시했지만 이에 대한 논의는 아직 ‘현재진행형’이다.

정부는 오는 31일~다음달 1일까지 경주에서 열리는 아시아태평양경제협력체(APEC) 정상회의를 앞두고 관세협상 관련 후속 협의에 속도를 내고 있다.

이에 따라 한은이 이달 금융통화위원회(금통위)에서 섣불리 금리 인하를 할 경우 외환시장 불안과 외국인 자금이탈이 발생할 수 있다는 우려가 커지고 있다.

원·달러 환율이 넉 달 만에 장 중 1410원대를 돌파한 지난달 26일 서울 명동 시내 환전소에 환율이 표시돼 있다. (사진= 연합뉴스)

국내 부동산시장 상승 부담도 한은의 금리인하를 어렵게 만드는 요인이다. 한국부동산원에 따르면 지난달 다섯째 주(9월 29일 기준) 서울 아파트 매매가격은 직전주 대비 0.27% 올라 4주 연속 상승폭이 커졌다.

아파트값 상승폭은 9월 한 달 동안에만 1주 0.08%에서 2주 0.09%, 3주 0.12%, 4주 0.19%, 5주 0.27% 등으로 계속 확대되고 있다.

대출금리 하락…하반기 시장회복 기대감 ‘여전’

다만 국내 상업용부동산 시장 회복에 대한 기대감은 여전하다. 미국을 따라 한은도 점진적으로 기준금리를 낮출 가능성이 높아서다.

황건일 한은 금융통화위원은 지난 9월 기자간담회에서 올해 한번 정도의 금리 인하는 추가로 단행돼야 한다는 견해를 드러냈다. 다만 그 시점이 10월일지 혹은 11월일지를 두고 보는 중이라고 설명했다.

한은이 기준금리를 낮출 경우 은행 대출금리도 하락할 것으로 예상된다. 현재 오피스·물류센터 선순위 대출금리는 작년 최고치 수준에서 점차 하락하고 있다.

글로벌 부동산 컨설팅업체 컬리어스에 따르면 서울 강남권(GBD) 주요 프라임 오피스의 선순위 담보대출 금리는 최근 3% 후반대에서 4% 이하로 하락하는 추세다.

BNK디지털타워, 강남N타워, SI타워 등은 선순위 담보대출 금리가 올인코스트(금리·각종 수수료를 합해서 대출받은 사람이 부담해야 하는 총 금융 비용) 기준 3% 후반대로 나타났다. CJ제일제당 센터와 여의도 현대차증권 빌딩도 각각 3.95%, 4.0% 수준에 형성됐다.

실제로 이미 상업용부동산 시장에서는 오피스를 중심으로 거래가 활성화되고 있다.

국내 상업용부동산 서비스기업 젠스타메이트에 따르면 올해 2분기 서울 오피스 거래규모는 5조3554억원으로, 지난 2020년 3분기(5조4814억원) 이후 역대 두 번째 규모를 기록했다.

서울 오피스 분기별 거래규모 추이 (자료=젠스타메이트)

마스턴투자운용 ‘한국 부동산 시장 2025년 하반기 전망’ 보고서에 따르면 올 한 해 서울·분당 오피스 거래액은 최소 17조8000억원에서 최대 24조5000억원에 이를 것으로 전망된다.

올해 상반기 서울·분당 오피스 거래액이 약 11조7000억원으로 전년 동기 대비 188.4% 증가한데다, 하반기에도 상업용부동산 시장에서 오피스 거래가 회복될 것으로 예상돼서다.

금융투자업계 관계자는 “금리가 떨어지면 대출로 자금을 조달하는 상업용부동산 시장은 바닥을 찍고 올라오는 모멘텀을 얻게 된다”며 “문제 있는 자산들도 대출을 더 받을 수 있는 여력이 생기면서 시장에 나오게 되는 등 선순환이 나타날 것으로 기대된다”고 말했다.

세계적 금융기관 스테이트 스트리트는 한은이 점진적으로 통화 완화를 이어가겠지만, 섣불리 금리인하를 할 경우 자금이탈 위험도 있다고 진단했다.

스테이트 스트리트 마켓의 벤 루크 멀티에셋 전략 수석은 “국내 경제 펀더멘털이 계속 악화되고 온라인 물가가 한국은행의 목표치를 하회할 경우 11월 회의에서 금리 인하가 단행될 가능성은 여전히 존재한다”면서도 “그러나 이는 전적으로 데이터에 달려있으며, 만약 예상 밖의 금리 인하가 단행될 경우 원화 약세 압력이 심화되고 대규모 자금 이탈로 이어질 위험이 있다”고 진단했다.