'수요 촉진' 없이… 정부 '지방 악성 미분양' 3천가구만 직매입

[이데일리 최정희 박지애 이배운 기자] 전국의 악성(준공 후) 미분양 주택이 2만 가구를 넘어서며 1년새 두 배 가량 치솟자 정부가 예산을 전용, 한국토지주택공사(LH)가 지방 악성 미분양 주택을 직접 매입하는 대책을 내놨다. 지방 악성 미분양 주택 수는 1만 7000가구가 넘는데 올해 LH가 매입할 악성 미분양 주택 수는 3000가구에 불과, 효과가 제한적이라는 지적도 나온다. 개인이 지방 악성 미분양을 구입할 경우 디딤돌 대출에 우대금리를 적용하는 방안도 제시됐지만 주택 구입 수요를 자극할 만한 수요 진작책으로선 턱없이 부족하다는 평가다.

(사진=연합뉴스)

◇ 정부가 사주고, CR리츠가 사주고

정부는 19일 정부서울청사에서 최상목 대통령 권한대행 부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 민생경제점검회의를 열고 건설 관련 기관·협회로부터 애로사항을 청취한 후 이같은 내용이 담긴 ‘지역 건설경기 보완방안’을 발표했다.

출처: 국토교통부

이날 대책의 핵심은 정부 예산을 들여 지방 악성 미분양 아파트를 직접 매입하는 것이다. LH가 지방 악성 미분양 아파트를 분양가보다 약 70% 가량 낮은 가격에 매입해 90% 가량 저렴하게 전세로 공급하는 ‘든든전세’ 방식으로 운영한다. 6년간 공공임대로 제공한 후 분양으로 전환하거나 8년간 임대 공급한다는 방침이다. LH는 올해 기존주택 매입 예산 5000억원 중 3000억원을 들여 연내 3000가구를 매입할 예정이다. LH는 2008~2010년까지 총 7000가구의 지방 미분양 주택을 매입해 1117가구(60㎡ 이하)를 국민 임대로 활용하고 나머지 5941(60㎡ 초과)가구를 분양 전환 임대로 공급한 바 있다.

분양가보다 낮은 가격에 매입하기 때문에 건설사가 매입을 원하고 임대 수요 등을 고려해 사업 공고를 거쳐 본격적인 매입에 나설 방침이다. 당초 예산은 전국의 기존 주택을 매입하는 데 쓸 예정이었으나 상당부분을 지방 악성 미분양 아파트 해소에 쓰게 된다.

정부 예산을 투입하는 방법 외에 법인이나 개인을 매입의 주체로 동원하는 방법도 제시됐다. 정부는 법인이나 개인이 지방 악성 미분양 아파트(전용면적 85㎡ 이하)를 매입해 임대하는 것도 허용키로 했다. 민간임대주택법에선 비아파트에 대해서만 ‘매입형 등록임대’가 허용됐으나 이를 지방 악성 미분양 아파트로 넓히는 방안을 개정할 예정이다. 이와 함께 연말 출시 예정이었던 지방 미분양 주택을 매입·운영하는 기업구조조정(CR) 리츠도 상반기 출시한다. 주택도시보증공사(HUG)의 ‘CR리츠 특별상담창구’를 통해 약 3800가구의 사전 감정평가 등이 진행되고 있다.

정부는 크게 세 가지 트랙으로 지방 악성 미분양 아파트를 매입하는 것 외에 수요 진작책으로 대출 규제 완화를 제시했다. 개인이 지방 악성 미분양 아파트를 매입하기 위해 디딤돌 대출을 받을 경우 우대금리를 적용하는 방식이다. 구체적인 우대금리 적용 방안은 다음 주에 발표된다. 관심을 모았던 지방 미분양 아파트에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 완화 대책은 4~5월 결정으로 미뤄졌다. 이밖에 건설사(시공사)의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 관련 책임준공 부담을 줄여주는 방안도 내달 제시된다.

“LH매입 미분양 물량 적고 CR리츠 매입확약 없어”

건설업계에선 지역 건설경기를 활성화하는 정책 방향에 대해선 긍정적으로 평가했으나 실효성은 낮다는 평가가 나온다. 이날 민생경제점검회의에 참석한 업계 관계자는 “악성 미분양이 2만가구를 넘어서는 상황이고 앞으로 악성 미분양 물량이 누적될 것이기 때문에 내년까지 매입을 2만가구까지 늘려주지 않으면 실효성이 없다”고 전했다.

다만 국토부는 과거 2008~2009년 미분양 주택이 폭발하던 시기에 비해서 적지 않을 물량을 매입하는 것이라고 밝혔다. 국토부 관계자는 “과거 악성 미분양이 5만 2000가구이던 시절, 7000가구(약 13%)를 매입했는데 지금 1만 7000가구 중 3000가구(약 18%)를 매입하는 것이라 적지 않은 물량”이라며 “필요하다면 추가 매입 방안도 관계부처와 협의하겠다”고 밝혔다.

CR리츠를 상반기 내에 출시한다고 했지만 리츠가 청산됐을 시점에 LH등이 매입해주겠다는 확약이 없으면 지방 악성 미분양 아파트를 CR리츠에서 매입할 수 없을 것이란 의견도 나온다. 업계 관계자는 “리츠 설립이 안 되고 있는 이유는 대주단 모집이 이뤄지지 않고 있기 때문”이라며 “몇 년 뒤 리츠가 청산될 때 매입했던 주택이 팔려야 한다는 전제가 있어야 대주단이 들어올 것인데 LH의 매입 확약이 대책에서 빠져 있다”고 짚었다. 이와 관련 국토부는 CR리츠 관련 매입 확약에 대해선 아직 검토하지 않았다는 입장이다.

이번 대책에서 가장 아쉬운 점으로 수요 진작책이 꼽힌다. 지방 악성 미분양을 해소하기 위해선 그 지역에 살고 있는 거주자들의 수요를 자극하는 것 외에 다주택자의 수요도 중요한데 이런 부분은 이번 대책에서 제외됐다. 정부는 작년 1월부터 취득한 지방 악성 미분양 주택에 대해 취득세·양도소득세·종합부동산세 계산시 주택 수에서 제외하고 올해부턴 1세대 1주택 특례를 적용하는 등 세제혜택을 지원한 지 얼마되지 않았기 때문에 추가 대책을 내놓기 어렵다는 입장이다. 세수 감소가 계속되는 상황이기도 하다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지방에 3단계 스트레스 DSR 규제를 완화하는 방안도 좋지만 양도세 5년 감면, 취득세 완화 등의 세제혜택이나 지방 생활 인프라 개선 등 시장이 생각하는 그 이상을 내놔야 시장이 반응할 것”이라고 밝혔다.