전세대출 조이기 본격화…서민·청년 '살 집' 더 좁아지나

[이데일리 최정훈 기자] 금융당국과 금융권이 전세대출 조이기를 본격화되고 있다. 주택금융공사(HF)가 전세보증 심사를 강화한 데 이어, 시중은행들도 대출모집인을 통한 전세대출 창구를 잇달아 닫고 있다. 전세·정책대출을 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에 포함하는 방안이 국정과제에 담길 가능성까지 있는 등 사실상 전방위 ‘대출 옥죄기’에 나섰다.

[이데일리 이미나 기자]

6일 금융권에 따르면 HF는 오는 28일부터 전세보증금과 선순위 대출의 합이 주택가격의 90%를 넘으면 전세보증을 제공하지 않기로 했다. 기존에는 은행의 대출잔액만을 기준으로 보증 여부를 결정했으나, 앞으로는 보증금까지 포함해 부채비율을 산정한다. 법인 임대인은 기준이 80%로 더 엄격하다.

금융권 관계자는 “빌라나 다가구주택처럼 상대적으로 저가인 주택에 전세를 놓는 구조에 큰 영향을 줄 것”이라며 “사실상 갭투자에 대한 규제이자 리스크 차단 장치”라고 설명했다. HF는 보증 이용 중 전출 시 새 심사를 의무화하고, 보증 채무 회수를 위한 채권보전 조치도 병행한다.

시중은행도 총량 규제를 강화하며 모집인 채널부터 선제적으로 조이고 있다. 하나은행은 지난 5일부터 대출모집인을 통한 9월 실행 예정 전세대출과 주담대 신규 접수를 중단했다. 10월 이후 실행 건만 예외다. 기업은행도 4일부터 모집인 채널을 전면 중단했고, 신한은행은 수도권 외 지역까지 조건부 전세대출 중단 범위를 확대했다.

이번 규제들은 주담대 중심 규제의 풍선효과를 차단하고, 무분별한 전세보증을 막기 위한 취지로 해석된다.

금융감독원에 따르면 올해 3월 기준 은행권 신규 가계대출 가운데 DSR이 실제 적용된 비중은 33.8%에 불과했다. 나머지 66.2%는 DSR 규제 대상에서 제외됐고, 이 중 절반 이상이 전세자금대출·중도금·이주비 등 예외 대출로 분류됐다. 전세대출이 DSR 규제의 사각지대로 풍선효과의 원인이라는 지적이 나오는 이유다.

정부는 무분별한 전세대출 확산을 막기 위해 정책 모기지를 포함한 포괄적 DSR 규제를 추진하고 있는 것으로 알려졌다. 국정기획위원회는 전세대출과 함께 버팀목·디딤돌대출 등 정책 모기지에도 DSR을 적용하는 방안을 대통령실에 보고했다. 또 현재 80~90% 수준인 전세보증 비율도 단계적으로 축소할 계획이다.

금융당국은 전세·정책대출을 포함해 신규취급 기준 DSR 적용 비중을 29%에서 50% 이상으로 끌어올린다는 방침이다. 다만 정권 초기부터 서민대출을 규제한다는 정치적 부담도 의식하고 있어, 기존 대책의 효과를 먼저 점검한 뒤 후속 시기를 조율하겠다는 입장이다.

실수요자의 피해는 불가피할 전망이다. 시중은행 관계자는 “전세자금 보증과 대출은 서민 주거 사다리 역할을 해왔다”며 “보증비율 축소와 DSR 적용이 병행되면 제도권 대출에서 밀려나는 수요층이 늘 수 있다”고 지적했다.

금융당국은 실수요 보호를 위한 예외조항도 검토 중이지만, 시장에선 “규제가 일단 도입되면 예외가 제대로 작동하지 않는다”는 비판도 만만치 않다. 금융권 관계자는 “가계부채는 잡겠지만, 그 대가로 주거비 부담이 실수요자에게 전가되지 않도록 세밀한 정책 보완이 필요하다”고 말했다.