올 상반기 서울 아파트 사고판 40대 급증…매매 ‘큰 손’ 자리 잡았다

[이데일리 이다원 기자] 서울 아파트 시장에서 40대가 매매 비중과 거래량 모두 통계 작성 이래 최고치를 기록하며 ‘큰 손’으로 자리 잡았다.

정책 대출 우대 대상에서 제외된 40대가 자산과 소득을 바탕으로 지난 상반기 반등장에 본격적으로 진입한 결과다. 6·27 대출 규제 이후에는 자금 여력이 있는 연령층을 중심으로 시장 수요가 재편될 가능성도 제기된다.

서울 남산에서 바라본 아파트. (사진=방인권 기자)

6일 한국부동산원 ‘연령대별 주택 매입 현황’에 따르면 올해 상반기(1~6월) 서울 전체 주택 매입 건수는 총 4만 2379건으로 전년 동기(2만 4492건) 대비 73.0% 증가한 것으로 나타났다.

이 중 40대 매매 건수는 1만 4036건으로 작년 상반기(7724건)보다 81.7% 늘었다. 거래량과 비중 모두 통계 집계 이래 최고 수준이다.

같은 기간 30대 거래량은 8062건에서 1만 4269건으로 77.0% 증가하며 두 연령대에서 모두 늘고 있는 것으로 나타났다. 서울 아파트 매매량 전체 대비 연령대별 비중은 30대가 32.9%, 40대가 32.3%로 집계됐다.

20대 등 젊은 세대 거래량도 늘었다. 올해 상반기 기준 20대 이하의 790건으로 전년 대비 42.3% 증가했다. 다만 비중 자체는 1.8%로 작년 상반기(2.2%) 대비 소폭 줄었다. 이 외에도 50대가 7278건(16.8%), 60대 3683건(8.5%), 70대 이상 2323건(5.4%) 순이다.

30대가 주도하던 서울 아파트 시장에서 40대 비중은 점차 늘어나는 추세다. 2021년 상반기까지만 해도 30대 비중은 38.8%로 40대(25.2%)를 13.6%포인트 앞섰다. 그러다 작년 상반기 40대가 31.2% 비중을 차지하며 관련 통계가 시작된 2019년 이래 처음으로 30%대에 접어들었고, 이후 작년 하반기 32.1%까지 이를 확대했다.

(그래픽=이미나 기자)

매매 건수로도 40대 수요자의 서울 아파트 거래는 점차 활발해지는 추세다. 40대는 2022년 상반기 2351건까지 줄었던 매매 규모를 꾸준히 확대해왔다. 이후 2023년 하반기 5528건, 2024년 하반기 1만 768건으로 증가했고 올해 상반기 매매 건수와 비중 모두 정점을 찍었다.

압도적 큰 손이던 30대의 경우 2020~2021년 정점 이후 2022년부터 매매량이 급감했다가 2024년부터 회복세로 전환했다. 이어 현재는 40대와 서울 아파트 시장을 공동 주도하는 구조로 재편됐다. 서울 아파트 시장은 2022년 상반기 1만 29건에서 2023년 하반기 1만 8203건, 2025년 상반기 4만 2379건으로 거래량이 꾸준히 늘어 왔다.

전문가들은 40대 아파트 거래 확대 양상을 실수요 기반의 자금 여력과 대출 접근성 구조의 결과로 보고 있다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 본격화한 이후 대출이 유리한 30대가 먼저 시장에 진입하고, 40대는 자체 소득과 자산을 바탕으로 후속 진입한 흐름이라는 해석이다.

윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “30대는 청년·신혼부부·신생아 가구처럼 정부 정책의 수혜 계층이라 장기 대출이 가능한 구조지만 40대는 해당 우대 대상에서 빠져 있어 대출 접근성은 떨어진다”며 “그렇지만 소득이나 자산은 안정돼 있기 때문에, 오히려 자력 매매 여건은 30대보다 유리한 면도 있다”고 말했다.

6·27 대출 규제 이후 서울 아파트 시장에서 40대 비중이 늘어날 가능성도 점쳐진다. 대출 규모가 줄면서 상대적으로 자금 여력을 갖춘 연령층이 실제 수요로 시장에 진입할 수 있다는 것이다. 윤 리서치랩장은 “거주 문제는 사실상 생존 문제”라며 “집을 마련하지 못한 채 40대를 넘긴다는 게 리스크로 인식되는 데다 이후에는 장기 주택담보대출도 잘 나오지 않는 만큼 실질적으로는 40대 초반이 주택을 살 수 있는 마지막 구간으로 여겨지는 분위기”라고 했다.