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  '빌라 시세 파악' 이대로만 하면 된다

  박경훈 기자 2024.11.17

  [이데일리 박경훈 기자] 흔히들 법원 경매 난이도를 따진다면 빌라가 아파트보다 어렵다고 평가한다. 가장 큰 이유는 시세분석이다. 아파트는 부동산 앱만 켜도 손쉽게 시세 파악이 가능하다. 반면 빌라는 몇 단계를 더 거치고, 최종적으로는 임장이 필수다.17일 이데일리 유튜브 ‘복덕방기자’들에서 만날 수 있는 ‘경매톡’ 여섯 번째 시간에서는 빌라 경매의 ABC를 배워본다. 이번편에서 알아볼 인천 빌라는 사실 경매 시장에서도 서울, 수도권보다 인기가 떨어지는 편이다. 이성재 동서울대 교수는 “인천이 전국 빌라 물건 중 1위를 기록해서 사람들이 안 좋게 보기는 한다”면서도 “부평 인근은 거래가 활발하기 때문에 초보자들이 소액으로 접근하기엔 좋다”고 말했다.법원 경매의 대부분 물건은 특별한 인수사항이 없는 권리에 문제가 없는 물건들이다. 이 교수는 “임차인이 없으면 대항력 유무를 조사할 필요가 없다”면서 “최종적으로는 매각물건명세를 통해 권리가 문제 있나 없나를 살피면 된다”고 설명했다.빌라는 상태 파악이 중요하다. 일단은 경매 정보 정보지에 올라온 면적 파악이 중요하다. 이어 이 교수는 “물건이 몇 층에 위치했나를 봐야한다”면서 “엘리베이터가 없는 502호라면 (낙찰 후) 매수자를 구하기 어려울 가능성이 있다”고 전했다.대략적인 시세·호가는 네이버 부동산, 직방 등 부동산 정보 사이트를 참고하면 된다. 이 교수는 “해당 물건 근처 매물들을 보면 대략적인 시세·호가를 파악할 수 있다”면서 “비슷한 위치, 층, 연식 등 물건 등을 파악해야한다”고 언급했다.실제 시세는 ‘국토교통부 실거래가 공개시스템’을 통해 비교 가능하다. 이 교수는 “실거래 시스템 안에서 ‘동’까지 정보를 추려 엑셀로 내려받기를 하면 된다”면서 “눈으로 보면 거래가 활발하지는 않지만 매도가를 낮추면 충분히 거래가 되고 있는 것을 확인할 수 있다”고 강조했다.이 교수는 ‘빌라가 팔릴까’는 막연한 두려움을 없애야 한다고 조언했다 그는 “다들 아파트에 살고 싶지만 수중에 수천만원밖에 없으면 결국 수준에 맞는 집에 거주할 수 있다”면서 “초보 소액투자자들이 두려워말고 가능한 자본 내에서 용기 있게 도전해보라”고 말했다.낙찰 가격에는 ‘인테리어 비용’도 감안해야 한다. 이 교수는 인테리어는 최대한으로 할 것을 주문했다. 그는 “초보자들에게는 2000만원 정도 과감하게 투자하는 게 좋다”면서 “빌라는 힘을 줘서 인테리어를 하면 7000만~8000만원을 더 받는다는 생각으로 해야한다”고 설명했다.

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  "왜 우리집은 안 오르지?"…서울 집값, '여기'만 오른다

  김아름 기자 2024.10.25

  [이데일리 김아름 기자] 올해부터 내년까지 마포아파트 입주물량이 하나도 없는 것으로 나타났다. 25일 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김인만부동산경제연구소장과 함께 서울 집값에 대한 긴급진단 콘텐츠를 내놨다.서울 아파트값이 31주 연속 상승세를 보이고 있지만 정작 “우리집은 안올랐다”는 사람들도 여전한 현실이다. 영상에서는 정부가 대출규제를 강화하며 오르던 서울 아파트값이 주춤한 장세에서 어느 지역을 선택해야할지 현황을 분석했다.김인만 소장은 영상에서 ①역세권 ②주거환경(편의시설) ③양질의 일자리를 확보한 지역은 ‘불패’라고 분석했다. 그는 서울에서도 양극화가 심화되는 장세에서 한강벨트로 불리는 강남·마포·용산·성동 지역의 아파트 값이 오르고 있다고 했다.강남3구와 용산구의 집값은 이미 크게 올랐기 때문에 현실적으로 접근할 수 있는 마포나 성동 지역을 눈여겨 봐야 한다는 지적이다. 다만 성동구의 경우 강남과 다리하나 건너면 갈 수 있는 입지적인 부분으로 주로 강남에 사는 부모님들이 자녀에게 성동지역에 집을 사주는 경우가 많다고 전했다.마포는 고소득 직장인이 근무하는 여의도와 광화문 지역의 수요가 많아서 실제 집값을 받쳐주고 있다고 강조했다. 특히 마포의 경우 입주물량이 하나도 없고 분양물량도 희소한 상황이다.실제 부동산R114 랩스에 따르면 지난 10개년 마포구 아파트 입주물량은 2015년 2213가구, 2016년 1518가구, 2017년 543가구, 2018년 1436가구, 2019년 1389가구, 2020년 1771가구, 2021년 1825가구, 2022년 60가구, 2023년 1446가구, 2024년 0가구, 2025년 0가구로 집계됐다. 분양물량은 올해 7월 마포자이힐스테이트 라첼스와 마포에피트어바닉 단 두 곳 뿐이었다. 이미 분양계약이 마무리된 곳을 제외하면 올해 사실상 마포에피트어바닉 한 곳밖에 남지 않은 것이다. 영상에서는 마포는 오피스텔 시장도 수요가 받쳐주기 때문에 침체기를 맞은 적이 없다는 분석과 함께 더이상 마포지역에 개발할 땅이 없어 아파트나 오피스텔의 공급이 거의 없을 것으로 전망했다. 김 소장은 영상에서 내년 금리인하와 입주물량 부족을 이유로 전세보다는 내집마련을 해야한다고 강조하며 현재 비싼 신축아파트를 마련할 여력이 되지 않는다면 대안을 선택해서 단계적으로 넓혀가는 것도 방법이라고 조언했다.

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  분당 아파트, 지금 사면 안 되는 이유

  박경훈 기자 2024.10.20

  [이데일리 박경훈 기자] 다음달로 다가온 1기 신도시 정비 ‘선도지구’ 선정을 앞두고 분당 아파트에 대한 관심이 뜨겁다. 특히 분당은 사실상 가능한 대부분의 단지가 선도지구 신청을 마친상태로 경쟁률도 가장 높다. 다만 전문가들은 분당 투자는 신중히 접근해야 한다고 내다봤다. 가장 좋은 시점으로는 선도지구 발표 후 ‘실망 매물’이 나올때라고 전했다.20일 이데일리 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 만나볼 수 있는 ‘지도로 보는 부동산’ 15번째 시간에는 경기도 성남 분당을 돌아본다. 분당은 선도지구 대상 67곳 중 47곳이 신청했다. 신청 물량은 5만 9000가구로 선정 예정 물량 8000가구 대비 경쟁률은 7.4대 1이다.심형석 우대빵연구소장은 “더 놀라운 건 동의율 90.7%”라면서 “보통 재건축 사업을 하면 주민 동의율이 75%다. 이렇게 해도 진행이 안 되는 경우가 많다”고 말했다.모두 높은 수준의 동의율을 기록하며 ‘변별력이 어디서 나오나’가 초미의 관심사다. 심 소장은 공공기여 비율이 당락을 좌우할 거라 내바돴다. 그는 “세대 수 3000, 동의율 95% 만점은 꽤 많은 단지가 이뤘다”면서 “공공기여 1%가 1점, 5%를 다 내놓으면 6점을 얻는다. 다만 추진위에서 주민들의 동의를 안 받고 5%를 정한 경우가 있다. 선정 이후에도 일부 단지는 불협화음이 생기지 않을까 생각한다”고 언급했다.이주 단지도 해결할 산이다. 정부는 기존·신축 영구임대 등을 활용, 재건축한다는 복안이다. 심 소장은 “분당은 임대주택이 5800가구가 있다. 문제는 기존에 살고 있는 주민들이 퇴거를 해야 하는데, 이분들도 이주단지가 필요하다”고 말했다.이어 “이주해 오는 주민들도 문제”라며 “영구임대 주택은 10~20평대다. 과연 30~50평에 살던 주민들이 들어오기는 쉽지 않을 것”이라고 설명했다.가장 중요한 분담금은 그렇게 높지는 않을 거라 봤다. 심 소장은 “수내동 파크타운을 기준으로 시세보다 조금 높게 분양가를 받는다면 동일 평수로 옮길 시 1억 5000만원~2억원이라는 계산이 나온다”며 “20평 거주자가 30평으로 옮기면 3억~5억원 정도가 나올 수 있다”고 분석했다.심 소장은 적잖은 분당 주민이 꼭대기 가격에서 집을 팔고 서울 주요 지역으로 진입할 거라 내다봤다. 그는 분당 진입을 원하는 예비 수요자들은 선도지구 선정 이후를 바라보면 좋다고 전했다. 심 소장은 “선도지구 탈락 후 실망 매물이 나올 것”이라며 “아주 좋은 위치 같은 경우는 몇억이 떨어질 수도 있다. 이때가 좋은 타이밍이라 본다”고 조언했다.