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• "전매제한 풀리면 반사이익 기대"..규제해제 예상지 주목

  오희나 기자 2022.12.07

  [이데일리 오희나 기자] 최근 정부가 부동산 연착륙을 위해 규제 완화를 이어가고 있는 가운데 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다. 정비업계에서는 규제지역 적용 여부에 따라 전매 제한 요건이 달라지기 때문에 이 부분을 주목해야 한다고 한다. 7일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 규제완화에 따른 투자 전략에 대해 들어봤다.김 소장은 “조정대상지역은 각종 세금에 대한 규제이고, 투기과열지구는 재개발·재건축 즉 정비사업에 대한 규제다”면서 “조정대상 지역이 해제된다고 해도 1세대1주택 비과세는 취득시점에 걸리는 것이고, 다주택자 중과 적용은 처분 시점에 걸리는 것”이라고 말했다. 이어 “조정지역에서 비조정지역으로 해제됐다고 해서 비과세 적용을 받기 위해 실거주를 안해도 되냐고 묻는 분들도 있지만 그건 아니다”라고 말했다. 이어 “조합원지위양도 금지 규정은 재건축은 조합설립인가로부터 소유권이전등기시까지, 재개발은 관리처분인가일로부터 소유권이전등기시까지 전매 금지”라며 “투기과열지구대상에서 해당되기 때문에 투기과열지구에서 해제되면 전매가 가능해진다는게 포인트”라고 설명했다. 예를 들어 인천 같은 경우 정비사업지역들이 많은데 해당지역들도 전매 금지에 걸렸다가 이제 전매가 가능해졌다고 설명했다. 5년 재당첨 금지 같은 경우도 투자포인트가 달라진다고 강조했다. 김 소장은 “투기과열지구에서 분양 대상자가 되면 5년 동안 분양 신청을 하지 못한다”면서 다만 “분양신청대상이 안되는 것도 투기과열지구에 재개발·재건축이라는 게 포인트다. 5년 재당첨금지 대상자라면 투기과열지구가 아닌 재개발 ·재건축의 정비 사업 물건은 사도 된다”라고 말했다. 그러면서 “이전에는 아예 분양신청이 완료된 물건들이나 아예 초기투자지역에 투자를 했다”면서 “지금은 규제 지역이 완화되는 투자처를 주목해야 한다”고 강조했다. 정부가 지난 11월10일 서울과 서울과 인접한 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명을 제외한 전 지역을 규제 지역에서 해제했다면서 향후 규제 지역에서 해제되는 지역을 관심있게 봐야 한다는 것이다. 김 소장은 “남아있는 경기권들 같은 경우도 최소한 투기과열지구에서 해제를 해줄 것”이라며 “서울의 경우 중심 지역은 멀었지만 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로) 등은 투기과열지구를 해제하는 것까지 기대해볼 수 있을 것”이라고 했다. 그러면서 “광명은 투기과열지구기 때문에 해제되면 전매금지 반사이익을 얻을 수 있는 지역들이 있다”면서 “광명뉴타운 1·2·4·5·10구역은 2018년도 1월24일 전까지 최초 사업시행인가 신청을 했기 때문에 관리처분인가가 나도 전매제한 예외인 구역이다. 반면 광명 9·11·12 구역 은 전매제한이 걸려있다”고 했다. 이어 “11구역의 경우 대장지역임에도 불구하고 전매제한이 걸려있기 때문에 투자금액이 전매가 가능한 4구역보다 더 싸다. (투기과열지구 해제를 염두에 둔다면) 투자기회라고 볼수 있다”고 말했다. 김 소장은 “광명 뿐만 아니라 하남, 성남, 과천 등도 재개발·재건축들이 많은데 관리처분인가가 나면 전매금지를 앞두고 있는 곳에서 급매가 나오면 오히려 지금 사는 게 좋을 수도 있다”면서 “다음 규제완화 지역을 예상해보고 기다려보는 것도 좋을 것”이라고 말했다.

• "둔촌주공 온다"…분양시장 '지각변동'

  오희나 기자 2022.11.25

  [이데일리 오희나 기자] 단군 이래 최대 재건축 사업이라 불리는 서울 강동구 둔촌주공이 내달 5일 분양에 나선다. 지상 최고 35층에 85개동, 총 1만2032가구가 들어서고 일반분양 물량만 4786가구에 달하면서 서울 분양시장에서 가지는 파급력이 상당하다. 25일 이데일리 부동산 전문 유튜브 채널 ‘복덕방기자들’은 김제경 투미부동산컨설팅 소장에게 ‘둔촌주공’ 분양이 시장에 미치는 영향에 대해 들어봤다.이날 청약홈에 올라온 입주자모집공고에 따르면 올림픽파크포레온 아파트는 총 1만2032가구 중 4786가구를 일반분양한다. 주택형별로 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구 등이다.분양가는 △29㎡ 4억9300만~5억2340만원 △39㎡ 6억7360만~7억1520만원 △49㎡ 8억2900만~8억8100만원 △59㎡ 9억7940만~10억6250만원 △84㎡ 12억3600만~13억1280만원 등이다. 정부가 중도금 대출 가능 분양가를 기존 9억원 이하에서 12억원 이하로 확대하면서 59㎡까지 중도금 대출이 가능하다. 다만 수요가 가장 많은 84㎡는 12억원을 넘어 중도금 대출이 불가능하다. 김 소장은 “이전에는 중도금 대출 가능 여부에 따라 당첨 가점이 심하면 20점까지 차이가 났다”면서 “최근에는 가점이 낮아졌지만 둔촌주공의 평균 당첨 가점은 생각보다 낮지 않을 것”으로 예상했다. 이어 “둔촌주공이 입주하는 2025년에는 금리 인상이 어느정도 마무리되고 심각한 시기는 지나갔을 시점”이라며 “인서울에서 둔촌주공만한 입지에 신축을 받을수 있다는 것에 주목해야 한다”고 강조했다. 김 소장은 또 “약 1만가구 재건축 단지였던 헬리오시티가 분양할때 과연 분양이 될까 우려하는 시각도 많았고 입주할땐 입주 폭탄이 터지기도 했다”면서 “둔촌주공은 헬리오시티를 훌쩍 넘는 1만2000여가구의 전무후무한 대규모 단지다. 일반분양 가구수만 4700여세대가 되다보니 시장 파급력이 상당하다. 입지가 좋은 만큼 많은 사람들이 기다렸던단지”라고 했다. 둔촌주공은 행정구역상으론 강동구지만 송파구 올림픽선수촌아파트 바로 옆에 위치해 ‘송파구 생활권’이라며, 5호선 둔촌동역·9호선 오륜역이 인근에 있는 역세권 단지라고 덧붙였다. 김 소장은 “둔촌주공 이후 분양하는 단지들의 분양가가 중도금 대출이 가능한 12억원선으로 맞춰지면서 싸지 않을 것”이라며 “둔촌주공을 제외하면 그만한 입지·분양가에 사실상 갈만한 곳이 없다”고 말했다. 최근 사생활 침해 논란이 되고 있는 ‘주방뷰’에 대해서는 평면에 대한 이해가 필요하다고 지적했다. 김 소장은 “판상형과 타워형을 비교하면 당연히 판상형이 통풍도 잘되고 구조가 좋다”면서 “타워형에서 주방 부분은 창이 원래 나지 않는 것으로 설계하면 되는데 통풍을 위해 창 하나를 추가한 것이다. 불투명 필름 ‘에칭 유리’를 적용해 사생활 논란도 없도록 했다”고 설명했다. 김 소장은 또 “앞으로 분양시장의 향배는 둔촌주공에 달렸다”면서 “부정적인 논란도 많고 분양가도 다소 높아지긴 했지만 둔촌주공이 완판이 된다면 이 정도 수준의 분양가는 시장에서 소화할수 있는 수준이고 분양을 기다리는 대기 수요가 탄탄하다는 시그널을 줄수 있을 것”이라고 강조했다.

• "청약통장 절대 깨지 마세요"

  박종화 기자 2022.11.23

  [이데일리 박종화 기자] 최근 미분양이 늘고 청약통장 금리가 바닥을 길면서 청약통장을 해지할까 고민하는 이들이 늘고 있다. 청약 전문가인 정숙희(필명 ‘열정로즈’) 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들(내꿈사) 대표는 이들에게 단호히 말한다. “청약통장은 절대 깨시면 안 됩니다” 그는 “부동산 사이클은 돌고 돈다”며 “청약통장은 가입일부터 청약 가점이 쌓이는 구조이기 때문에 만들어 놓으면 분명 쓸 날이 온다”고 말했다. 이데일리 건설부동산부 유튜브 채널 ‘복덕방 기자들’은 23일 정 대표를 만나 청약 전략을 들어봤다. 정 대표는 최근 청약 시장 상황을 두고 “잘 되는 곳은 경쟁률이 매우 높게 나오지만 안 되는 곳은 미분양이 속출하고 있다”며 “지역별 양극화가 심화됐다”고 말했다. 9월 말 기준 전국 미분양 주택은 4만1604가구로 1년 전보다 세 배 넘게 늘었다. 정 대표는 “입지 대비 분양가가 너무 비싸거나 주변 구축 단지 가격이 분양가보다 싸다면 여지 없이 미분양이 되고 있다”고 했다.정 대표는 “내년에 분양을 준비 중이 좋은 단지들이 상당히 많다”며 “금리 인상 때문에 시장 심리가 많이 위축됐지만 청약으로 내 집 마련을 생각하고 있는 분들이라면 이들 분양 예정 단지 일정을 잘 체크하면 좋다”고 조언했다. 올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트)을 비롯해 래미안 원펜타스(신반포15차), 신반포 메이플자이(신반포 4지구), 이문 2·3구역 등이 정 대표가 꼽은 내년 분양 대어(大魚)다.청약을 준비한다면 청약 제도 개편도 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 부동산 규제지역에서도 전용면적 60㎡ 이하는 60%, 60~85㎡는 30%를 추첨제로 청약 당첨자를 적용하기로 했기 때문이다. 대신 전용 85㎡ 초과 물량은 가점제 비율이 80%까지 높아진다. 정 대표는 “2030세대가 청약에 당첨될 수 있는 기회의 문이 열렸다”며 “서울로 청약 수요가 몰리는 현상이 더 심화할 것 같다”고 말했다.사전청약(본 청약에 2~3년 앞서서 일부 물량을 분양하는 것)은 어떨까. 정 대표는 “공공 사전청약은 보험”이라고 말했다. 사전청약에 당첨되더라도 본 청약까지는 재당첨 제한 없이 다른 단지 청약을 넣을 수 있기 때문이다. 정 대표는 “당장 가용 자금이 없는 사회 초년생은 사전청약을 잘 활용하면 분양대금을 모을 수 있는 장점이 있다”고 말했다.