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  시세 4억 5천 빌라, 경매로 3억 8천에 낙찰

  박경훈 기자 2024.04.21

  [이데일리 박경훈 기자] 최근 경매시장이 불붙고 있다. 지난달 건당 평균 응찰자 수는 9.7명으로 2001년 집계 이래 가장 많은 숫자다. 업계에서는 그만큼 경매 저변이 넓어졌다는 방증한다고 입을 모은다. 실제 신규 경매 참여자들 연령대도 낮아지고 있다. 다만 경매에서는 권리분석이 필수적이다.21일 이데일리 유튜브 ‘복덕방기자들’을 통해 만날 수 있는 ‘경매톡’ 두 번째 시간에서는 이성재 베프옥션 대표와 함께 경매 시장을 진단했다. 이 대표는 먼저 최근 경매 참여자가 늘어난 이유로 “SNS 대중화로 인해 ‘도매가격에 물건을 살 수 있다’는 인식이 예전보다 많이 알려졌기 때문이다”고 말했다.최근 낙찰을 잘 받은 사례로는 내방역 인근의 빌라(토지면적 29.28㎡·건물면적 43.1㎡)를 들었다. 1차 금액 5억 300만원에 출발한 해당 물건은 5차 경매까지 간 끝에 3억 8005만 5000원에 낙찰됐다. 낙찰자는 30대 초반 여성이다.해당 물건 뒤로는 ‘래미안 원페를라’가 자리 잡고 있다. 길 건너로는 ‘디에이치방배’가 위치했다. 이 대표는 고가 아파트 주변에 있는 물건은 재개발까지 노려볼 수 있다고 전망했다. 특히 당장 주변 매매시세는 4억 5000만원 전후, 전세시세는 3억원대로 형성돼 있어 시세차익은 물론 소액으로 10년 후도 바라볼 수 있는 물건이라는 분석이다.경매에서는 권리분석이 중요하다. 이를 위해 매각물건명세서를 꼭 확인해야 한다. 이 대표는 “매각물건명세서는 등기에 나와 있지 않는 권리분석 대상이 들어있다”며 “경매 입찰 일주일 전에 담당 법관 도장이 찍힌 유일한 서류다. 이 중에서도 말소기준권리를 잘 봐야한다”고 설명했다. 특히 사설 유료 경매사이트에는 종종 권리 날짜가 잘못 표기된 사례도 있으니 반드시 직접 매각물건명세서를 마지막으로 재확인해야 한다.해당 명세서에는 ‘배당요구종기일’이 적혀있다. 주의할 점은 종기일 이후 임차인이 ‘배당요구’를 한 것은 무효가 된다. 통상 응찰자는 임차인 배당요구가 없으면 보증금을 인수해야 하기 때문에 그만큼 입찰가를 낮게 쓴다. 이 대표는 “초보자들은 ‘배당요구를 했으니 보증금을 받아가겠지’라 생각해 입찰에 들어가 낭패를 보는 경우가 있다”며 주의해야 한다고 말했다.경매는 통상 법원에서 운영하는 법원경매정보보다 사설 사이트를 주로 이용한다. 이 대표는 “법원 사이트는 복잡하기 때문에 시간이 많이 들며, 건축물대장·등기부등본 등 하나하나 확인할 때마다 비용이 들어가기 때문이다”고 말했다. 현재 사설 경매사이트 중 가장 큰 업체는 지지옥션이고 옥션원, 마이옥션 등이 있다. 이 대표는 “각 사이트 마다 약간의 정보의 차이는 있지만 큰 틀에서는 비슷하다”면서 “초보자들은 가입비가 저렴한 곳을 가입하는 것을 추천한다”고 조언했다.

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  달라진 청약제도…'강남 로또' 아파트 잡아볼까

  오희나 기자 2024.04.05

  [이데일리 오희나 기자] 다자녀 특별공급 기준 완화, 배우자 통장가입기간 합산 등 청약 기준이 대폭 완화됐다. 특히 올해는 강남권 대어들이 잇따라 나오면서 청약 시장 열기가 더해질 것으로 보인다. 5일 이데일리 유튜브 채널 복덕방기자들에서는 박지민 월용청약연구소 대표에게 청약을 통한 내 집 마련 전략에 대해 들어봤다. 청약제도가 △다자녀 특공기준 3명이상→2명이상 완화 △미성년자 청약통장 가입기간 최대 5년 확대 △신혼·생초 특공시 배우자 혼인 전 주택소유 및 특공 당첨이력 배제 △부부간 중복청약 허용 등으로 개편됐다. 다자녀 특별공급 대상이 공공과 민영주택 모두 자녀가 2명 이상이면 다자녀 특별공급을 신청할 수 있게 된다. 부부간 중복청약도 허용된다. 현재는 부부가 같은 아파트에 동시에 청약할 수 없지만, 앞으로는 부부가 중복 당첨되더라도 먼저 신청한 건은 당첨이 유지되도록 제도가 바뀐다. 신혼과 생애최초특별공급 신청시 배우자의 결혼 전 주택 소유 및 특공당첨 이력도 제외된다. 민영주택에만 적용되는 제도도 있다. 아파트 청약시 배우자 통장 가입기간 합산이다. 배우자 통장 보유기간의 50%를 인정, 최대 3점까지 인정해준다. 합산 최대 점수는 기존 17점이다. 신생아우선공급은 민영과 국민주택 모두 해당된다. 신혼 및 생애최초 물량 가운데 20%가 배정된다. 입주자 모집 공고일로부터 2년 이내 임신, 출산이 증명되는 경우 우선공급 자격이 주어진다. 박 대표는 “부부 특별공급이 중복 청약 가능하고 청약통장 가입 기간 점수를 최대 3년까지 합산한다”면서 “청약가입기간점수 합산 뿐만 아니라 당첨 가능성을 높이기 위해서는 부부 모두 청약통장에 가입을 해야 한다”고 말했다. 이어 “신혼부부 중 가장 좋은 스펙은 자녀가 2명 이상이면서 혼인 7년 이내, 도시 근로자 월평균 소득이 100% 이하인 사람들”이라며 “소득이 적고 자녀가 2명이면 우선 소득에 포함이 되면서 당첨 가능성이 높아진다”고 말했다. 이어 “자녀가 2명인데 다자녀 특별공급 100점 만점 중에 70점이 넘는다면 다자녀 특별 공급이 더 유리할 수 있다”고 설명했다.혼인 7년 이내에 자녀가 한명이라며 60㎡이상 청약을 해야 한다고 조언한다. 박 대표는 “60㎡ 이하에서는 생애 최초 혼인 안 한 1인 가구의 30% 추첨 배정이 있다. 신혼부부 특별공급에서도 자녀 수 경쟁이기 때문에 2자녀한테 밀리는 1자녀는 결국 신혼부부특공에서도 추첨제로 넘어간다”면서 “경쟁이 더 많은 생애 최초의 60㎡ 이하 보다는 60㎡ 이상 이나 신혼부부특공으로 청약하는게 유리하다”고 말했다. 올해는 강남권 뿐만 아니라 마포, 경기도 광명 등에서 실수요자들이 기다리던 단지들이 잇따라 나올 예정이어서 기대감이 높은 상황이다. 부동산R114에 따르면 올해 강남권에서는 △서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스 △’강남구 대치동 ‘디에이치대치에델루이’ △서초구 방배동 ‘래미안원페를라’ △방배동 ‘아크로리츠카운티’ △송파구 잠실동 ‘잠실래미안아이파크’ △강남구 청담동 ‘청담르엘’ 등이 예정돼 있다.박 대표는 “청담르엘은 선분양이라 평당 분양가 7000만원이 넘어가지 않을 가능성이 있지만 원펜타스는 7000~8000만원까지 예상하고 있다”고 말했다. 이어 “송파 잠실 아이파크도 가성비가 좋은 아파트다. 분상제 지역이라서 강남보다는 적은 돈을 투입하는데 수익률은 더 높을 가능성이 있다”면서 “청약 가점 커트라인은 69점이어야 할 것 같다”고 분석했다. 박 대표는 또 “마포에서 공덕1구역이나 노량진 8구역 그리고 영등포 1-13구역 등이 분양 예정이다 ”면서 “강남3구, 용산구를 제외한 곳들은 분상제가 사라지면서 이들 지역은 역대급 분양가가 예상된다”고 말했다.

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  용적률 1700% '천지개벽' 용산, 이곳을 주목하라

  박경훈 기자 2024.03.31

  [이데일리 박경훈 기자] ‘천지개벽’이 가장 어울리는 도시라면 서울 용산구가 꼽힌다. 용산은 10년 만에 ‘용산국제업무지구’ 사업을 다시 추진하며 비상을 꿈꾸고 있다. 강남, 서초에 이어 3번째로 아파트 값이 비싼 용산은 이촌동을 중심으로 한 재건축도 활발하게 추진 중이다. 가성비 아파트로는 삼각지역과 신계동 인근이 꼽힌다.31일 이데일리 유튜브 채널 복덕방기자들 ‘지도로 보는 부동산’ 11번째 시간에서는 용산구를 탐방했다. 용산구의 인구는 21만 2000여명으로 서울 자치구 중에선 적은 편이다. 생활권은 크게 후암·용산 생활권(동쪽), 청파·원효 생활권(서울역 인근), 이촌·한강 생활권(남쪽), 한남 생활권(남동쪽) 등 4곳으로 이뤄졌다.용산에서 가장 큰 이슈는 역시 단군이래 최대 개발이라 불리는 용산국제업무지구 사업이다. 해당 사업은 사업면적만 49만 5000㎡(약 15만평), 사업비만 50조원이 넘는 초대형 사업이다. 심형석 우대빵연구소장은 “2010년 초기에는 민관합동으로 개발하는 형식에, 아파트가 많은 서부 이촌동까지 껴서 사업 진행이 어려웠다”며 “이번에는 서부 이촌동을 제외하고 공공에서 개발하는 형식으로 추진한다”고 말했다. 개발 방식은 먼저 공공에서 기반 시설을 구축하고 이후 민간에 토지를 분양한다.용산개발의 백미는 용적률 1700%, 100층 랜드마크 건물이다. 심 소장은 “예를 들어 아마존의 아태지사와 같은 의미 있는 기업들이 들어오는 것이 핵심일 것”이라고 피력했다.용산의 아파트 평균 가격은 강남, 서초에 이어 3번째로 높은 수준이다. 한남더힐·나인원한남 같은 초고급을 제외한 아파트 중 대장아파트로는 LG한강자이, 래미안첼리투스를 꼽았다. 이촌동은 재건축 추진도 활발하다. 구체적으로 서울에서 찾기 어려운 저층 대규모 단지인 한강멘션, 강변북로를 타다 보이는 신동아아파트, 이촌역세권인 한가람아파트 등이 있다. 심 소장은 “이들 아파트는 경기 변동에 큰 영향이 없는 안정적인 가격대를 형성하는 것이 특징이다”고 설명했다.고가 아파트가 즐비한 용산이지만 그나마 진입장벽이 낮은 아파트로는 우선 삼각지역 용산파크자이를 꼽았다. 심 소장은 “용산 아파트의 상당수는 구축인데 반해 이곳은 2005년식, 그나마 새 아파트”라고 설명했다. 이와 함께 신계동에 위치한 2011년식 용산e편한세상도 함께 추천했다. 그는 “공급 30평대가 10억원대 후반 수준”이라며 “용산에서 그나마 상대적으로 저렴한 축에 속한다”고 말했다.용산은 당장 분양 중이거나 예정인 아파트는 없다. 그나마 재개발 추진이 빠른 곳이 한남3구역이지만 분양과 관련해서는 각종 설만 나오고 있다. 이촌 현대아파트는 르엘 이촌로 리모델링 중인데 97세대가 일반분양으로 나올 계획이다. 심 소장은 “올해 확실하게 분양할 지역으로는 유엔사 부지가 아닌가 싶다”며 “더파크사이드 서울이라는 이름으로 아파트, 오피스텔을 지을 예정인데 오피스텔은 분양하는데 큰 문제가 없을 것”이라고 내다봤다.

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  '얼굴천재' 차은우, 집 선정도 천재적이네

  이배운 기자 2024.04.21

  [이데일리 이배운 기자] 압도적으로 뛰어난 미모로 일명 ‘얼굴천재’로 불리는 배우 차은우의 청담동 집값이 빠르게 오르고 있습니다. 이변이 없으면 앞으로도 집값은 꾸준히 상승할 것이란 전망이 나옵니다. 배우 차은우와 서울 강남구 청담동 빌폴라리스 전경 (사진=뉴스1, 이데일리)21일 부동산업계에 따르면 차은우는 서울 강남구 청담동에 위치한 고급 빌라 ‘빌폴라리스’ 고층 전용면적 50평형에 거주하고 있습니다. 차은우는 2021년에 이 집을 매입하며 49억원을 전액 현금 지불했습니다.2009년 청담동 한강변에 지어진 빌폴라리스는 지하 3층~지상 20층 높이로 전체 19세대 모두가 한 층씩 사용하는 구조입니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2021년 11월 빌폴라리스 17층 물건이 51억원에 거래됐습니다. 이어 지난해 3월에는 2층 물건이 48억5000만원에 팔렸고, 2개월 뒤에는 11층 물건이 57억원에 거래됐습니다. 서울 강남구 청담동 빌폴라리스 전경 (사진=이데일리 이배운 기자)일반적으로 최고급 빌라는 층수별로 가격 차이가 크고 층수가 높을수록 가격도 올라갑니다. 차은우의 집은 고층인 점을 고려하면 현재 시세가 60억원을 웃돌 것으로 예상할 수 있습니다. 집을 산 지 3년 만에 10억원 이상의 시세차익이 기대되는 셈입니다.특히 한강이 보이는 최상위주택은 물리적으로 공급에 한계가 있기 때문에 시간이 지날수록 희소성도 커질 수밖에 없습니다.아울러 청담동은 교통·문화·의료·교육·안전 등 모든 인프라를 갖추고 있어 근본적으로 수요가 끊길 리 없고, 따라서 집값 역시 계속 오를 수밖에 없다는 게 부동산 전문가들의 설명입니다.다만 이런 최상위주택은 대부분 투자 목적이 아닌 실거주 목적으로 거래됩니다. 특히 거주자들은 본업만으로도 충분한 수입을 거두는 사람들이기 때문에 부동산 시세 차익에 큰 의미를 두지 않을 것이란 관측도 조심스럽게 나옵니다. 강남구 청담동 더펜트하우스청담 전경 (사진=이데일리 이배운 기자)한편 빌폴라리스 바로 옆에는 4년 연속 우리나라에서 가장 비싼 아파트이자, 국민배우 장동건·고소영 부부가 거주하는 곳으로도 유명한 ‘더펜트하우스청담’이 있습니다. 더펜트하우스청담의 전용면적 407.71㎡(123평) 물건의 공시가격은 무려 164억원으로 작년보다 1억6000만원 더 올랐습니다.빌폴라리스와 더펜트하우스는 청담동 가장 구석진 곳에 있어 도보·대중교통으로 접근하기 불편하고 그만큼 일반인의 통행도 거의 없습니다. 이미지 관리와 사생활 보호가 중요한 배우들에게는 오히려 큰 장점이 될 것으로 보입니다.

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  혜리의 쏠쏠한 빌딩 투자법…류준열도 70억 차익

  이배운 기자 2024.04.14

  [이데일리 이배운 기자] 그룹 ‘걸스데이’ 출신 배우 혜리가 강남의 낡은 빌딩을 매수한 뒤 재건축해 가치를 끌어올리는 투자법을 선보여 주목받고 있습니다.혜리의 전 연인인 배우 류준열도 똑같은 투자법으로 수십억대 차익을 거둔 적 있어 그 비법에 관심이 쏠립니다. 그룹 ‘걸스데이’ 출신 배우 혜리와 본인 소유의 서울 강남구 역삼동 빌딩 전경 (사진=이데일리)14일 부동산 업계에 따르면 혜리는 2020년 12월 자신이 설립한 법인 ‘엠포’ 명의로 서울 강남구 역삼동에 있는 지상 4층 대지면적 245.3㎡ 규모의 낡은 건물을 43억9000만원에 매입했습니다. 2021년 3월에 잔금을 치른 혜리는 한 달 만에 재건축 허가를 받아냈고 곧바로 착공에 돌입했습니다. 새로 완성된 건물은 지상 4층에 연면적 499.88㎡(151평) 규모입니다.이 건물은 서울지하철 2호선 역삼역에서 걸어서 5분 거리, 9호선 언주역에서 걸어서 10분 거리, 수인분당선 선릉역에서도 걸어갈 수 있는 교통의 요지에 위치해 있습니다.부동산 업계는 건물의 평가액과 토지 가격 등을 종합하면 현재 75억원을 넘길 것으로 보고 있습니다. 공사비를 빼고 계산하면 재건축 전후 시세 차익이 30억원에 달하는 셈입니다. 배우 혜리 소유의 서울 강남구 역삼동 소재 빌딩 전경 (사진=이데일리 이배운 기자)혜리와 7년간의 열애 끝에 결별한 배우 류준열도 똑같은 투자법으로 큰 차익을 거둔 적 있습니다. 류준열은 2020년에 강남구 역삼동의 한 낡은 빌딩을 법인 ‘딥브리딩’ 명의로 58억원에 매입했습니다. 이어 기존 건물을 철거해 24억원을 들여 지상 7층 연면적 1013.35㎡(306.54평) 규모의 건물을 새로 올렸고, 해당 건물은 150억원에 팔렸습니다. 매입가, 공사비, 매각가를 단순 계산하면 약 68억원의 차익을 거둔 셈입니다. 개인 명의가 아닌 법인 명의로 건물을 산 이유는 매입가의 70% 이상을 대출로 조달할 수 있고, 양도소득세 등 세 부담을 개인으로 매수했을 때보다 낮추는 효과가 있기 때문입니다. 서울 강남구 역삼동 일대 전경 (사진=이데일리 이배운 기자)이처럼 낡은 단층 건물을 매수해 철거하고 새로 단층 건물을 지어 가치를 높이는 투자 방식은 과거에 큰 인기를 끌었습니다. 건물이 너무 낡아서 임차인들이 외면하고 수익성도 떨어지는 부동산의 숨은 가치를 발굴하는 원리입니다. 금리와 공사비가 치솟은 현시점에서는 더 이상 ‘필승 투자법’으로 통하지는 않지만, 입지를 꼼꼼하게 따지고 물건을 잘 고르면 여전히 유효한 투자법이 될 수 있다는 게 전문가의 설명입니다. 부동산 업계 관계자는 “건물은 시간이 지날수록 노후하면서 가치가 떨어지지만, 땅의 가치는 희소성으로 인해 계속 상승한다”며 “강남 역삼동처럼 입지가 좋은 곳에 들어선 단층 빌딩은 공실 없는 안정적인 임대수익과 지가상승 효과가 기대된다”고 설명했습니다.

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  블랙핑크 리사, 재벌가 대저택 75억에 산 이유는?

  이배운 기자 2024.04.07

  [이데일리 이배운 기자] 여성 아이돌 그룹 ‘블랙핑크(BLACKPINK)’의 리사가 성북동 호화 자택 일부를 공개하면서 팬들의 관심이 집중되고 있습니다. 철저한 치안과 사생활 보호를 고려해 성북동 집을 골랐다는 분석이 나옵니다.블랙핑크 리사와 성북동 자택(사진=뉴스1, 이데일리)리사는 최근 소속사 유튜브 채널에 올린 생일 기념 영상에서 “집을 조금만 보여달라는 팬들의 요청이 많았다”며 집 소개를 시작했습니다. 리사가 조심스럽게 현관문을 열자 기다란 복도 너머로 탁 트인 거실이 펼쳐졌고 높은 층고가 개방감을 더했습니다. 인테리어는 차분한 흰색 톤으로 통일된 가운데, 리사는 “굉장히 열심히 리모델링 했다”며 뿌듯한 심정을 드러냈습니다. 리사는 지난해 1월 이 집을 75억원에 매입했습니다. 등기부등본상 근저당권이 잡혀 있지 않아 전액 현금 지불한 것으로 추정됩니다. 지하 1층~지상 2층 규모에 연면적이 208평에 달하는 이 집은 원래 고(故) 신격호 전 롯데그룹 명예회장의 손녀인 장선윤 롯데 뉴욕팰리스 전무 부부가 거주하던 곳입니다. 서울 성북구 성북동 전경 (사진=이데일리 이배운 기자)우리나라의 대표적인 부촌으로 꼽히는 성북동은 현정은 현대그룹 회장, 박정원 두산그룹 회장 등 유명 기업인들이 많이 살고 있습니다. 또 배우 유해진이 지난해 성북동 단독주택을 45억원에 매입했고, 래퍼 빈지노도 45억원에 집을 구했습니다. 이 밖에도 배우 이승기·이다인 부부, 배용준·박수진 부부, 가수 이승철 등도 성북동에 거주 중입니다.성북동은 청와대와 가까워서 과거에 일반인들이 드나드는데 제한이 있었습니다. 덕분에 사생활 노출을 꺼리는 정치권력자, 기업인, 유명 연예인 등이 속속 모여들며 부촌이 형성됐고 일본·독일·덴마크·네덜란드·파키스탄 등 대사관저도 다수 들어서며 치안 관리가 더욱 철저해졌습니다.성북동은 걸으면 숨이 찰 정도로 경사진 언덕 지형이라는 점, 대중교통편이 매우 불편하다는 점, 인도 곳곳이 끊긴 점 등 때문에 지금도 일반인들의 발길이 거의 닿지 않습니다. 이는 항상 자차를 이용하는 주민들에게는 큰 문제가 되지 않고 오히려 사생활 보호에 유리하게 작용합니다. 블랙핑크 리사가 거주하는 성북동 자택 전경 (사진=이데일리 이배운 기자)여성 아이돌 그룹 멤버는 극성팬이나 스토커들로부터 신변 위협을 겪는 경우가 많고, 세계적 스타인 리사 역시 신변의 위협을 받은 적 있습니다. 이와 관련해 부동산 분야 한 전문가는 “유명인들이 선호하는 부촌은 도심과의 접근성은 좋으면서도 유동인구가 적다는 특징이 있다”며 “리사도 도심과 가까우면서도 사생활이 보호된단 점에서 성북동 자택을 고른 것으로 보인다”고 분석했습니다.한편 성북동은 북한산 자락에 위치한 덕분에 공기가 맑고 전망도 좋습니다. 특히 풍수학적으로 북한산의 좋은 기운이 모이는 대표적인 ‘명당’이어서 풍수지리에 관심이 많은 자산가들의 수요 역시 끊이지 않는다고 합니다.