"분양가 4% 올려봤자"..기대 못 미치는 분상제 개편[6·21대책]

[이데일리 박종화 기자] 정부가 분양가상한제 개선안을 냄에 따라 올 하반기부터 아파트 일반분양 물량에 대한 분양가가 소폭 올라갈 것으로 전망된다. 하지만 분양가가 현실화되는 것은 아니어서 정부의 의도대로 주택공급이 속도를 내진 못할 것이란 목소리가 높다.

정부는 21일 부동산 관계 장관회의를 열고 ‘분양가 제도운영 합리화 방안’을 확정했다. 분양가 상한제나 고분양가 심사제 등 분양가 규제가 주택 건설 비용을 제대로 반영 못 해 주택 공급을 가로막고 있다는 게 정부 판단이다. 이런 문제의식에서 정부는 최근 건자재 가격 상승분이나 정비사업장 운영에 드는 필수 비용을 분양가 산정에 반영하기로 했다.

서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 공사 현장. (사진=뉴시스)

평당 2440만원이던 분양가, 개편 후엔 2495만원으로

분양가 상한제 적용 지역에선 기본형 건축비(건축 원가를 산정하는 상한 건축비) 조정 기한을 단축한다. 지금은 최소 3개월 단위로 기본형 건축비를 조정했지만 철근·콘크리트 등 주요 자재 가격 변동률 합이 15%를 넘으면 수시로 기본형 건축비를 조정한다. 경직적인 제도 탓에 최근 원자재 가격 상승을 제대로 반영하지 못했다는 지적에서다. 세입자 보상금·이주비 이자 등 토지 확보 비용이나 조합원 총회·대의원회의 등을 개최하는 데 드는 비용 등도 분양가에 반영한다. 한국부동산원이 도맡아온 택지비 검증도 외부 전문가 참여를 허용키로 했다.

고분양가 심사제도 바꾼다. 지금은 최근 20년간 준공된 주변 아파트를 기준으로 분양가 상한을 정했지만 앞으론 그 기준이 10년 이내로 바뀐다. 건설자재 가격을 반영하지 않았던 기존 고분양가 심사제와 달리 앞으론 건자재 가격이 급등하면 그 상승분 일부를 분양가에 가산키로 했다.

고분양가 심사제는 6월부터, 분양가 상한제는 7~8월부터 이번 발표대로 개편될 예정이다. 제도 개편 이후 입주자 모집 공고를 내는 단지부터 새 제도에 따라 분양가를 매긴다.

분양가 산정에 반영하는 항목이 늘어나는 만큼 분양가도 지금보다 오를 가능성이 크다. 부동산원 시뮬레이션에 따르면 이번 규제 개편으로 일반 분양가는 현행 제도 하에서보다 1.5~4.0% 오를 것으로 전망된다. 상대적으로 재건축 사업장보다는 재개발 사업장 분양가가 많이 오르리란 게 국토부 설명이다. 분양가 상한제에 새롭게 반영되는 항목 중 세입자 보상비(주거 이전비·손실 보상비)는 재개발 사업장에만 적용되기 때문이다.

국토부는 현재 3.3㎡당 2440만원에 분양가가 잠정 결정된 A 재개발 구역을 예로 들었는데 새 제도 하에선 A구역 분양가는 3.3㎡당 2495만원으로 2.3% 오른다. 공급면적 111㎡(전용면적 84㎡) 기준으론 분양가가 약 8억2960만원에서 8억4830만원으로 1870만원 오르는 셈이다.

분양가 규제 개편에 따른 분양가 변화 시뮬레이션. (자료=국토교통부)

물가 우려에 ‘부분 손질’…일선 조합선 “공급 촉진 의문”

다만 국토부는 새로 분양가 상한제에 반영되는 항목은 반영액에 상한선 등을 설정했다. 국토부 관계자는 “최근 물가도 많이 올랐고 도심 내 저렴한 주택을 기다리는 수분양자(분양을 받는 사람) 입장도 충분히 고려했다”고 했다. 물가가 급등하는 상황에서 분양가 규제를 전면적으로 풀었다간 주거비 상승을 부채질할 수 있다는 게 부동산업계 시각이다.

이 때문에 일선 정비사업장에선 분양가 규제 개편이 ‘새 발의 피’로 끝났다고 불만이 크다. 분양가의 50~70% 비중을 차지하는 택지비에 관해선 검증 기능을 강화하는 선에서 제도 개선이 이뤄졌기 때문이다. 국토부 관계자는 “이번 제도 개편으로 택지비가 오르거나 내리는 일은 없을 것”이라고 잘라 말했다.

서울 강남권의 한 재건축 조합장은 “이번에 분양가에 새로 반영되는 항목은 전체 분양가에서 10% 정도다. 안 하는 것보다야 낫겠지만 이렇게 해서 민간주택 공급이 촉진될 수 있을지 의문이 든다”며 “정말 분양가 상한제를 개선하려면 택지비 산정 방식을 손대야 한다. 감정평가에서 시세 반영률을 80%까지 높여야 한다”고 주장했다.

임병철 부동산R114 리서치팀장은 “건설사의 부담이 줄어 다소나마 숨통이 트일 것으로 예상되며 그동안 미뤄졌던 분양 물량도 순차적으로 공급될 것으로 보인다”면서도 “다만 분양가 상승폭이 건설사 체감할 수 있는 수준에 따라 공급의 탄력도가 달라질 수 있다”고 말했다.